二三线城市疯狂抢房暗藏何种隐患？_江恩专栏的财道工作室

在深圳，楼盘摇号要先交500万“诚意金”，否则连摇号的资格都没有。在西安，买房摇号摇出了关系户；而在成都，7万人抢1千套房，万人抢房盛况空前；而在杭州，除了98岁老奶奶也要摇号购房外，更有摇号者排队晕倒事件。

纵观历史，无论是日本房地产泡沫危机、美国次贷危机，还有近期的上世纪90年代末的海南省房地产危机，都明白无误的告诉我们，目前国内房地产的热度已经超越了历史上任何时期，中国的房地产正上演最后疯狂。

平心而论，目前一线城市因为严格执行了房地产调控政策，房价已经趋于稳定。而二三线城市房价火爆得让人看不懂。更令人担忧的是，就连部分四五线城市的房价也已经突破了万元大关。

那么，国内二三线城市为啥成为了全民疯抢房源的主战场呢？地方政府推出“限价+摇号”。开发商高价拿了地，地方政府却规定在出售时要限价，就是不得高于周边二手房的平均价格，于是开发商推盘积极性受挫，当地房源就短暂紧张了。

为此，地方政府推出摇号政策，为保证当地居民都有公平购房的权利，但由于之前的限价政策使得当地新房和二手房价出现倒挂，也就是说，只要摇号获得购房资格，那就是买到新房就是赚到了钱。在这种情况下，谁不想买上一套房呢？于是不管需不需要购房，大家一窝蜂的都加入到摇号买房的队列中来。

人才引进。目前宣布要人才引进落户的城市已达60家，成都、西安、武汉、长沙这些城市房价比较火爆。特别是天津执行的是“海河计划”，一下子吸引了30万外来人口落户，而此时深圳的新房和二手房市场却显得房源紧张起来。如果在人才引进前没有一个很好的规划，那么整个房地产市场就会乱了套。

棚改货币化安置。本来棚户区居民没有买房需求，但是棚改货币化安置，使他们又有了资金，于是就跑到周边去买房。而大量的棚改居民涌出购房，那当地的房价要想不涨都很难。

但是，这类人为的激起房地产市场的疯狂注定是难以持续下去的：一方面，根据最新数据显示，2018年1-4月份城镇新购房中，仅有30.8%为首套房，其他改善型或投机炒房的占比高达69.2%。可以理解为，纯刚需购房仅仅占了三成。而另外七成购房者，买房就是为了投机，只要房地产风向一变，马上就有大量的抛盘涌出。

另一方面，炒房团还是有规律性的，这样火爆的热潮来得快去得也快。先是以深圳为代表的一线城市房价被炒高，之后由二三线城市领跑，最后又由中东部地区的二三城市补涨。这也预示着，投机炒房者是一波又一波炒房，不可能长期呆在一个城市，专心致至的炒房，未来二三线城市房价大起大落难以避免。

目前，国内最担心的是，美联储提高加息速度，以及缩表的进程。一方面，美联储加息，会导致中美两国的息差收窄，这会迫使中国加息，为此中国会上调银行间同业拆借市场的利率，而利率成本上升会逐渐传导至房贷市场，这样一来房贷利率就要在美联储频繁加息中被抬高。购房者的成本将大幅上升。

另一方面，美联储加息，美元指数反弹。会加快资金流出新兴市场国家的速度。像土耳其、阿根廷、巴西等就深受美国剪羊毛之苦，虽然中国有3万亿外储，以及外汇管制、强大的经济实力，大量游资一下子涌出恐怕并不容易。但是我们也要发现，香港楼市恐怕会成为中国楼市大逆转的突破口。

从目前情况来看，香港楼市不仅是创下了97年时房价的最高水平，而且还遭受金管局的无数次辣招调控，但仍然房价屹立不倒。而如果香港流动性收紧，再有频繁加息的话，在香港炒房者的融资成本就会上升，届时香港房价就会大跌。

但问题是，推升香港房价的主要始作俑者是内地深圳、广州的一批非常有钱的炒房客。如果他们在香港的资产价格下跌，他们要么撤资跑路，要么抽调其他地方的资金来自救。但无论怎么做都会对内地楼市产生重大影响。

总结一下，美联储加息，导致香港也同步上调利率，而香港楼市的融资成本上升，以及大量资金流出。于是乎，香港房价就会下跌。而当香港房价出现调整，会使内地炒房者的资产缩水，他们肯定会抛售内地房产而救市，这样一抛售房产，内地房价就会大跌，可能一线城市还比较抗跌，而二三线城市房价将会出现较大调整。

联系我们

关于我们